En novembre dernier était publié le rapport L’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes. Alors que les vitrines fermées font désormais partie du paysage, Charles du Dresnay, directeur de la Banque des territoires de Bourgogne – Franche-Comté, esquisse quelques pistes pour rendre les cœurs de ville plus attractifs.
3 Français sur 10 affirment qu’ils se rendent moins souvent dans leur centre-ville. Est-ce une crise du commerce ou une crise des centres-villes tels qu’on les a connus ?
Charles du Dresnay : Le commerce traverse une mutation profonde liée à l’évolution des modes de consommation, ce qui déstabilise la vie du centre-ville. La part des services n’a cessé d’augmenter depuis des décennies tandis que celle des biens recule. Les habitudes de consommation évoluent. Les consommateurs privilégient de plus en plus les enseignes discount ou de seconde main, sans oublier bien sûr la vente en ligne. Les agences de voyage sont ainsi presque à 100 % digitalisées. Par ailleurs, la succession de crises a fragilisé certaines « locomotives » très implantées en centre-ville. Néanmoins, le commerce évolue mais ne meurt pas. La fonction de shopping pur laisse place à une dimension plus récréative et servicielle.
Le coût trop élevé des loyers constitue une problématique centrale…
Contrairement à l’image du commerçant propriétaire de son local, les murs appartiennent souvent à des sociétés immobilières qui peuvent avoir une logique de spéculation jusqu’à ce que les prix deviennent rédhibitoires. D’où l’importance d’une régulation par les collectivités. Il y a un vrai enjeu d’encadrement des loyers. Le baromètre Codata publié en janvier montre qu’il existe 11,6 % de vacance commerciale au niveau national et 13,1 % pour notre région.
Redynamiser les centres-villes passe-t-il par une autre politique du logement ?
Ramener des habitants permanents en centre-ville est en effet essentiel. On ne peut pas se contenter de rénover les rez-de-chaussée sans prendre en compte les immeubles dans leur ensemble. À Nevers, par exemple, rue François Mitterrand, nous avons travaillé à la restructuration des locaux commerciaux avec la Foncière de redynamisation « Cœur de Nièvre » – dont nous sommes actionnaires avec Nièvre Aménagement – tout en réhabilitant les logements aux étages avec le bailleur Habellis. L’objectif est que les gens puissent se fixer durablement en centre-ville et le faire vivre les soirs et les week-ends. Pour y parvenir, les élus locaux doivent en parallèle travailler tous les aspects de l’attractivité depuis les transports en commun jusqu’aux îlots de fraîcheur en passant par l’offre culturelle et associative.
Quelle est la vision de la Banque des territoires ?
Nous sommes convaincus à la Banque des territoires que la revitalisation des centres-villes ne se limite pas au commerce mais s’étend à un aménagement urbain global. Notre rôle est d’accompagner les collectivités dans cette stratégie. À Nevers, nous avons par exemple cofinancé la réalisation d’études autour de la mobilité ou encore signé en 2025 une convention pilote pour le quartier de la gare dans le cadre du programme “Action cœur de ville”. Dans ce cadre, nous avons apporté 80 000 euros de financements pour réaliser des études notamment sur la signalétique du secteur, la requalification des halles Carnot ou encore le diagnostic foncier et bâti des locaux commerciaux vacants sur le périmètre. Notre rôle est aussi d’accompagner la Ville dans la création de ce que l’on appelle des foncières de redynamisation, c’est-à-dire des sociétés qui achètent des locaux vacants, les réhabilitent et les louent pour favoriser l’installation de commerces. Il en existe déjà 8 en Bourgogne-Franche-Comté, notamment à Mâcon, Auxerre, Autun et Nevers.
Quels sont les centres-villes qui ont su se réinventer en Bourgogne – Franche-Comté ?
Dans la Nièvre, Cosne-sur-Loire a participé à l’expérimentation “Mon centre-ville 2030”. Son tissu commercial s’est orienté davantage vers les services : restauration, bien-être ou encore boutiques aux concepts originaux. De quoi contribuer à une dynamique de proximité. Dans la région, nous avons également accompagné Le Creusot (Saône-et-Loire) qui a rénové son centre culturel et rouvert son cinéma sous une forme nouvelle ou encore Belfort (Territoire de Belfort) qui s’est fortement redynamisé avec la SEMAVILLE, qui fait partie des foncières de référence au plan national avec une vingtaine d’actifs, dont la Galerie des Faubourgs composée de 17 commerces qui ont été rachetés, réhabilités et remis sur le marché.
Quels conseils donneriez-vous aux élus ?
Sans avoir à sortir de mon rôle, je dirais que la première étape est toujours le diagnostic. Avant d’agir, il reste indispensable de comprendre la démographie, l’environnement concurrentiel et l’état du parc commercial. Ensuite, il faut se doter d’outils comme les foncières de redynamisation pour mieux planifier et maîtriser son immobilier commercial.
Infos pratiques : le rapport sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes est à lire sur banquedesterritoires.fr
Propos recueillis par Emmanuelle Héreil
